严防卷款潜逃 上海酝酿"中介机构交易保证金制度"

　　一大批注册资金仅为数万元的小中介却在交易着价值上百万甚至千万元的二手房，一旦出现经纪人员卷款潜逃，这类公司会因不具备大笔款项的赔偿能力而使得买卖双方承受巨大损失。不过，这类恶性事件今后有望被遏止。

　　上海合富置业顾问有限公司董事总经理叶厚彪本周一向《第一财经日报》表示，被市场寄予厚望的上海中介行业“第三方资金监管”在不久之后或将出台新的配套政策——“中介机构交易保证金制度”。

　　新政胎动

　　“前不久，上海市房地产交易中心等有关主管部门召集上海的主流房地产经纪公司开会，其中的一项议题就是建立二手中介交易保证金制度。当时，我也出席了这次会议。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿告诉《第一财经日报》，卷款潜逃事件让整个中介行业坐立不安。主管部门考虑的第三方资金监管开始从银行放贷阶段的监管转向买卖交易资金的全流程监管。保证金缴纳制度正在初步酝酿之中。

　　施宏睿解释，酝酿中的新政可能分为两种情况：一种情况是，一些大型二手中介机构不仅仅提供“接洽客户、房源配对、促成交易”等前期服务，还为房屋买卖客户提供按揭代理、产权交割过户及相关担保、评估、保险、公证在内的住房交易及金融服务。这类涉足金融按揭服务的中介机构必须交纳保证金；另一种情况是，如果一些中介机构仅仅从事前期的居间服务，把金融按揭服务外包，那么这类中介可以不交纳保证金。“从目前的情形来看，一手代理机构暂时不涉及交易保证金制度。”

　　据《第一财经日报》了解，目前比较普遍的资金管理流程是，由中介公司和银行共同监管来保证资金进入和支出。在买卖双方签订二手房交易合同的时候，银行同时到场，银行方面负责审查贷款人资质，初步审查通过之后，买房人支付首付款给卖房人。凭借银行随后审查通过的银行贷款合同以及其他相关资料，房产经纪公司到房地产交易中心办理产证和他项权证，他项权证和产证复印件将交给银行进行抵押，贷款将在7个工作日内打进卖房人账户。

　　“交易保证金制度其实是试点中的第三方资金监管的一项重要配套政策，其基本用意在于完善目前普遍的资金管理流程，严防中介机构及经纪人员卷款潜逃，保护二手房交易中定金、首付款(或全款)、尾款等三方面资金的安全。”施宏睿表示。

　　悬疑未解

　　在上海市房地产交易中心“网上房地产”的存量房交易系统中，已引入银行提供资金监管专用结算账户服务。尽管上海已经实施二手房交易网上备案登记制度，但在交易资金监管环节尚未作出统一要求。

　　记者注意到，二手房买卖的交易流程中的部分环节仍存在着不稳定因素——因为买方有时可能将首付款委托中介公司转交给卖方。另外，部分二手房交易是无贷款交易，于是就出现了“先付钱还是先办房产过户”的问题，在买卖双方都不信任彼此的情况下，房款往往由中介公司来保管，过户完成后，再由中介公司支付给卖房人。

　　在上述情况下，如果中介行不交纳保证金，买卖的交易风险将被放大。那么，保证金到底按照怎样的标准收取呢？叶厚彪和施宏睿表示，目前，相关细则尚未落实。市场上流传的一个版本是缴纳100万元保证金，这对于一些小型中介而言不是一个小数目。

　　然而，现实的情况是，上海一些大型中介的门店分支机构数量接近或是已经超过100家、年经手交易涉及金额已经达到数亿元。比较普遍的是情况是，一家大型中介账面上替房产客户保管的楼款基本上有几千万元资金的流量。

　　对此，21世纪中国不动产集团旗下的上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理苏晓江在接受《第一财经日报》采访时表示，由于二手房交易流程相对复杂，目前在上海的二手房交易环节中，中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。虽然，中介行保证金交纳的数额目前仍处于各方意见的征询阶段，未形成结论。但根据他个人的判断，保证金交纳的数额应该和门店网点数量、经受业务款项多寡直接挂钩，不会一刀切。

　　苏晓江称，通过保证金审核“资质”划分，逐步淘汰一批实力不济的夫妻店和小型中介，提高房产中介的准入门槛，净化行业空气。